3月份要改贷款利率模式?房贷利率机制重新调整

根据央行在2019年12月发布的房贷利率机制重新调整公告,2020年3月1日-8月31日这段时间内,所有存量房贷均可以跟银行协商重新调整房贷利率计算模式,可选择的利率模式有两种,第一种是LPR+基点的浮动利率,第2种是执行固定利率,两种方式只能选择其中的一种,而且只有一次选择的机会,一旦选择之后,以后就不能更改了。

按照央行的这个文件要求,目前所有的存量房贷都可以进行重新调整,如果选择调整,那么调整后之后的房贷利率就会变成LPR+基点这种利率计算模式;如果不调整,那么利率仍然是原来的固定利率,只不过这个固定利率一直会保值不变,直到大家还清贷款为止(按照原来的政策,房贷利率是基准利率+浮动利率,如果央行调整基准利率了,大家的房贷利率也会跟着调整。),但是现在选择固定利率之后,不管未来央行有没有调整基准利率,这个利率都始终不会变。

 

所以现在很多朋友都纠结,到底应该选择固定利率不变,还是选择LPR+基点这种利率方式。

至于该怎么选择,我觉得关键要看大家当前的利率高低。

如果当前房贷利率比较高,那我建议大家选择LPR+基点这种利率模式。

要不要更改成LPR+基点这种利率模式,我们就先来了解一下这种模式的怎么计算利息。

如果大家选择将当前的利率转换成LPR+基点这种利率模式,其转换流程大概如下。

1、先计算加点数值,加点数值=原合同最近执行利率减去2019年12月LPR的利率(2019年12月LPR是4.85%)。比如你当前的房贷利率是6.125%,那这个加点数值就等于6.125%-4.85%=1.275%(127.5个基点)

2、确定调整周期,按照央行的要求最短一年可以调整一次。

3、确定房贷利率,一旦调整成LPR+基点这种利率模式之后,实际的利率就是LPR+加点数值。

4、缓冲时间,按照央行的公告内容来看,一旦调整成LPR+基点这种利率模式之后,从调整日到第1个调整周期这段时间之内原来的利率是不变的。比如你在3月2日跟银行重新调整了利率模式,调整周期为一年,每年的1月1日重新调整,那么从2020年3月份到2020年12月份,你的利率仍然是原来的6.125%。

但是从2021年1月开始,你的房贷利率就会变成LPR+127.5个基点,假如到了2021年1月份LPR变成了4.75%,那么2021年你的房贷利率就变成4.75%+1.275%=6.025%,这个利率要比你按固定利率计算少0.1%。

由此可见,如果未来LPR下降,那么选择把当前的固定利率调整成LPR+基点利率会更划算一些。

那未来LPR会不会下降呢?按照目前的金融环境以及经济发展形势来看,我觉得未来LPR下降的概率是相对比较大的。LPR简称是市场基础利率,这个利率每个月公布一次,由央行根据18家报价银行的利率进行统计得出,其中去除最高利率的一家银行和利率最低的一家银行,然后对剩余的银行利率进行加权平均得出一个数据,并于每个月的20号对外公布。

而这18家银行的利率跟市场的利率是比较接近的,而市场利率的高低跟市场的资金需求和紧缺程度有很大的关系。如果市场资金需求比较旺盛,而资金相对比较紧缺,那么市场利率就会上升,相反如果市场资金需求比较萎靡,而资金相对比较宽松,那利率就会相对比较低。 

而按照目前全球的经济发展环境和我国的经济发展趋势来看,我觉得未来我国市场对资金的需求可能不会那么旺盛,或者货币环境相对比较宽松,这意味着中短时间之内,市场利率都有可能处于一个相对比较低的水平,那么对应的LPR也有可能会处于一个比较低的水平。

这点可以参考欧美一些发达国家来看,对于这些国家来说,一旦经济发展到一定的程度之后,GDP的增速不可能一直保持快速的增长,对应的社会的融资需求也会跟着下降,所以过去很长一段时间欧美很多国家的利率都相对比较低的,甚至有一些国家是负利率。如果未来我国的GDP不能保值6%或者7%以上的高速增长,那么对应的社会融资需求也会跟着下降,相应的LPR也会跟着降低。

因此基于对未来融资市场的基本判断,对于那些房贷利率比较高的朋友来说,我建议大家可以更改成LPR+基点这种利率模式。

当然,如果大家当前的利率比较低,比如利率只有4.41%(在办理房贷的时候,实际利率在基准利率基础上打9折),那这个利率就完全没有必要转换成LPR+基点的这种利率模式,因为调整之后对大家的实际利率影响也不会太大。



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